Альтернативная ипотека. Будет ли замена госпрограмме в 2017 году?

Однако хорошими показателями рынок во многом был обязан программе государственного субсидирования ставок по ипотечным кредитам. Доля ипотеки с господдержкой в общем объеме выдачи банков была в районе 30%, а в отдельных случаях превышала 50%. Очевидно, что после отмены столь востребованного инструмента, рынок ждет спад.

– Мы готовы к тому, что, если никаких дополнительных мер после истечения госпрограммы введено не будет, рынок ждет некоторое снижение спроса. Особенно заметно это будет в начале года, учитывая сезонность и тот факт, что ценник на ряд сегментов недвижимости упал на 15-20%. По нашим прогнозам, рынок ипотеки 2017 года по объемам кредитования будет на уровне 2016 года. Есть вероятность и роста, но только при наличии госпрограмм поддержки. Экономически обоснованных факторов для резкого роста рыночной ипотеки сейчас нет: реальные доходы населения снизились, а дальнейшее снижение среднерыночных ставок даже до уровня ниже 12% (по итогам 2016 года показатель составил 12,52%) существенно доступность кредитов не повысит.

Будет ли государством предложена какая-то альтернатива, иной способ поддержки строительного и ипотечного рынка? Некоторые эксперты склоняются к тому, что это возможно. Но только если падение будет серьезным и станет очевидно, что по-другому рынок не выживет.

– Новая программа господдержки появится, только если рынок не сможет развиваться при стандартных, несубсидируемых ставках. Ведь сама по себе господдержка – не самоцель. Раньше рынок жил и без нее, и она появилась в тот момент, когда стало понятно, что граждане не могут себе позволить ипотеку на тех условиях, которые предлагают банки. Сейчас ставки по ипотеке снижаются, и если рынок сможет справиться с окончанием программы, то, скорее всего, из льготных механизмов останутся только те, что уже существуют – материнский капитал, военная ипотека, спецпрограммы (молодая семья, ипотека для учителей и т.д.).

В целом ситуация с возможными последствиями отмены госпрограммы не так критична. Ипотеку с господдержкой отменили потому, что в ней больше нет необходимости, уверены большинство опрошенных нами представителей банков. Никакого заговора против потребителя тут нет. Ставки снизились, вот и субсидирование отменили.

– Государственная программа субсидирования ипотеки завершена. Ее продление уже не является критичным для рынка благодаря стабилизации экономики и снижению ключевой ставки, что в конечном итоге привело к улучшению условий по ипотечным кредитам в банковском секторе. Госпрограмма была эффективна, когда ключевая ставка превышала 17%, а за счет субсидий банки могли выдавать кредиты на новостройки под 12%. Сейчас мы выдаем ипотечные кредиты, в том числе на вторичное жилье, на условиях 12,6% уже без всяких поддержек, а для наших зарплатных клиентов ставка снижена до 11,6%. Вслед за снижением ключевой ставки Банка России ставки на ипотеку также будут изменяться.

Безусловно, отмена госпрограммы приведет к изменениям на рынке: снизится спрос на первичку, вырастет доля вторичного жилья, которое покупают в кредит. Основных причин тут несколько. Во-первых, за 2016 год заметно снизились цены на вторичном рынке, в то время как застройщики в прошлом году держали стоимость квадратного метра на одном уровне, а иногда даже повышали. Вторичное жилье сейчас выглядит более выгодным. Во-вторых, банки постепенно снижали ставки по ипотеке на готовое жилье. Наконец, играет свою роль тот факт, что большинство сделок – это «цепочки»: чтобы купить новую квартиру, нужно продать старую.

– После окончания программы ипотеки с господдержкой мы прогнозируем рост интереса к вторичному жилью, так как из-за отмены программы господдержки разница в ставках на вторичное и первичное жилье сократится.

Развитие получит еще один тренд, который начал набирать обороты уже в прошлом году, – это специальные предложения от застройщиков. Фактически государственное субсидирование заменится субсидированием от строителей. В таких условиях «на коне» окажутся банки, которые годами выстраивали отношения с партнерами – застройщиками и агентствами недвижимости.

– Если останавливаться на первичном рынке жилья, то альтернативой госсубсидиям в этом году станут субсидии самих застройщиков, которые уже в прошлом году активно их использовали для увеличения продаж. Что же касается банков, то пул реальных игроков сужается: остаются те, кто годами работал на рынке ипотечного кредитования, имеет хорошие связи с застройщиками и агентствами недвижимости, что особенно важно, поскольку более 80% клиентов сейчас приходят за ипотекой в банк именно из их офисов, а не «с улицы». Еще одним трендом года станут более адресные и продуманные технологии работы с клиентами – как в оффлайне, так и в онлайне. Люди будут выбирать те банки, которые умеют решать квартирный вопрос квалифицированно: быстро, четко, предоставляя максимальный комфорт, как в получении займа, так и в его дальнейшем обслуживании.

«Рынок – и первичного, и вторичного жилья – хорошо «разогрет» спросом, люди понимают, что ипотека – практически единственный реально работающий инструмент, позволяющий приобрести квартиру», – добавляет Светлана Ковалева. А потому ипотека в 2017 году останется основным драйвером роста розничного кредитования. Даже, несмотря на то, что сектор лишится государственной поддержки.