Ипотека-2012: пределы роста. Оценки и перспективы

Общий ипотечный портфель (включающий кредиты, выданные не только в 2012 году, но и ранее), находящийся на балансе банков Свердловской области, вырос на 41,1% (до 72,2 млрд рублей). Это опять-таки больше, чем аналогичный показатель по стране – 34%.

Свердловская область в настоящий момент занимает шестое место среди российских регионов по количеству подписанных за год ипотечных договоров и пятое – по совокупному портфелю. В 2012 году доля Свердловской области на рынке ипотеки УрФО выросла с 24,09% до 27,16%, на общероссийском рынке – с 3,38% до 3,51%.

Как можно увидеть из приведенной таблицы, участники ипотечного рынка на Среднем Урале в минувшем году показали различную динамику. Однако в целом она была однонаправленной, и невысокие показатели роста ипотечного портфеля у одних банков с лихвой компенсировались форсированными темпами прироста у других. Наиболее активно развивались банки, недавно пришедшие на свердловский ипотечный рынок (Банк Москвы, банк «АК Барс» и др.). Однако имеются примеры форсированного развития и среди давних игроков. Так, ВТБ24, занимающий третье место на рынке ипотеки в Свердловской области, показал по итогам 2012 года почти двукратный прирост.

Основополагающих факторов, «толкающих» рынок ипотеки вперед, по-прежнему остается два: активный спрос и банковская конкуренция. Спрос в 2012 году формировался на фоне поступательного роста цен на жилье и определенного улучшения благосостояния населения. Стоимость квадратного метра в Екатеринбурге за рассматриваемый период, по подсчетам Уральской палаты недвижимости, выросла на 9,7%, выйдя на докризисный уровень, что, естественно, вызвало у людей опасения по поводу нового взлета цен и подтолкнуло к приобретению недвижимости. «Стоимость квадратного метра положительно влияет на востребованность ипотеки, – отмечает региональный директор Уральского филиала Росбанка Игорь Смуров. – Чем быстрее растет цена недвижимости, тем сложнее накопить деньги на ее покупку и тем выгоднее воспользоваться кредитом. В этом случае цена квадратного метра и цена аренды продолжат расти, а ипотечный платеж останется неизменным».

В 2012 году выросли реальные доходы населения, что также сказалось на ипотечном рынке. Подтверждением помимо высокого спроса является сокращение объема просроченной ипотечной задолженности на 14,6% и 4,63 млрд руб досрочно погашенных в 2012 году кредитов (по данным ЦБ).

Что касается банковской конкуренции, то она в Свердловской области остается на высоте. По данным портала «БанкИнформСервис», здесь числится порядка полусотни банков, выдающих ипотечные кредиты, а суммарное количество таких продуктов доходит до 200. При этом на ипотечном рынке активно действуют все 16 «местных» кредитных организаций (по этому показателю Свердловскую область обгоняют только две столицы и Татарстан).

Высокая конкуренция естественным образом порождает стремление банков сделать свою ипотеку привлекательнее для заемщиков. Самым действенным методом традиционно остается снижение процентных ставок. По этому пути в 2012 году шли Интеркоммерц Банк, Мособлбанк, «УралСиб», Запсибкомбанк, Абсолют Банк, Банк ДельтаКредит, ТрансКредитБанк. Снижение ставок проводилось в том числе и в рамках совместных акций с застройщиками, участия в госпрограмме.

В 2012 году некоторые кредитные организации расширили линейки ипотечных продуктов (Росбанк, СМП Банк, Абсолют Банк). Такие действия явились реакцией на некоторые изменения в структуре спроса. «С уверенностью можно сказать, что у екатеринбуржцев значительно вырос интерес к продуктам на „долевку”. Специалисты по недвижимости также говорят о том, что увеличилось количество желающих переехать за город, следовательно, стали более востребованными кредиты на индивидуальное жилищное строительство и покупку загородного жилья», – отмечает управляющий Уральским филиалом МТС-Банка Сергей Патанин. Соответственно потребностям клиентской аудитории расширяется и спектр предлагаемых банками продуктов.

В меньшей степени кредитные организации использовали для повышения привлекательности ипотечных продуктов такой способ, как снижение первоначального взноса. Однако имелись и такие случаи: первоначальный взнос в прошлом году снизили ВТБ24 и Примсоцбанк.

В текущем году большинство экспертов ожидает стабилизации ипотечного рынка. Пределов роста он, конечно, еще не достиг, и ипотечные портфели продолжат «толстеть», однако уже не теми темпами, что в 2012 году. Специалисты АИЖК видят для этого две основные причины – повышение ставок и исчерпание эффекта низкой базы. «В ближайшие несколько месяцев не стоит ждать резкой динамики на рынке ипотечного кредитования. Мы ожидаем, скорее, стабилизации», – подтверждает и управляющий екатеринбургским филиалом Абсолют Банка Руслан Габдрахманов.

В этой ситуации некоторый стимул ипотечному рынку способны придать его отдельные сегменты. Конечно, только в том случае, если банки будут оперативно реагировать на изменения в структуре спроса. «Ипотечный рынок продолжит расти, в том числе за счет развития сегмента загородной недвижимости, – уверяет директор департамента розничного бизнеса Нордеа Банка Вячеслав Лясевич. – Мы ожидаем некоторое снижение стоимости жилых домов, в связи с чем интерес жителей региона к загородной недвижимости возрастет, следовательно, вырастет и спрос на кредиты на приобретение дачных (садовых) домов».

«Увеличение количества ипотечных сделок возможно также за счет дальнейшей либерализации условий кредитования, реализации специальных предложений банков и компаний-застройщиков, государственной поддержки программ кредитования отдельных категорий граждан и пр.», – указывает на факторы поддержки спроса начальник отдела розничных продаж Транскапиталбанка Лайла Борундукова.

Но самой актуальной темой как для аналитиков, так и для граждан, «нацелившихся» на приобретение ипотеки, остается величина процентной ставки. В течение 2012 года она неуклонно росла, достигнув к концу декабря, по данным ЦБ, 12,3% и продолжает двигаться вверх. Пока эта тенденция не оказала существенного влияния на динамику спроса, однако это может обернуться резким его падением при дальнейшем росте ставок. «Некоторые эксперты в жилищном кредитовании прогнозируют удорожание ипотеки в 2013 году минимум на 2%. Такое повышение может стать критичным для половины горожан, планирующих покупку квартиры в кредит», – предупреждает директор Екатеринбургского филиала Банка Москвы Татьяна Есаулкова.

Перед перспективой падения рынка и на фоне серьезной конкуренции банки Свердловской области вряд ли рискнут стремительно наращивать ставки. Делать это они будут очень осторожно, «нащупывая» ту грань, при переходе которой можно лишиться заемщиков. А некоторые банки, вероятно, вообще не станут увеличивать кредитный процент. Поддержание хрупкого баланса между спросом и размером ставок вообще будет характерной чертой поведения участников ипотечного рынка в 2013 году.

«В первом полугодии стоимость кредитов на рынке возрастет на 1% и достигнет 13,3% годовых, – прогнозирует управляющий Уральским филиалом ВТБ24 Сергей Кульпин. – Развитие ситуации во втором полугодии 2013 года будет зависеть от внешних факторов, от уровня инфляции в частности, при этом мы полагаем, что ставки стабилизируются и, возможно, покажут определенное снижение. Если этого не произойдет, ситуация может создать риски замедления темпов роста ипотечного рынка в 2013 году».

«Я согласен, что во второй половине 2013 года может произойти разворот процентных ставок с роста на снижение, – подтверждает такую перспективу зампред Уральского банковского союза Евгений Болотин. – Думаю, что возможность повышения ставок по кредитам в 2013 году будет определяться в основном не желаниями банков, а желаниями заемщиков. Если заемщики будут готовы оплачивать высокие проценты, то ставки повысятся. Но, скорее всего, банки столкнутся с сокращением интереса к получению кредитов, что приведет к росту конкуренции между ними, в том числе и ценовой».

Таким образом, если банки «перейдут черту», и спрос все же упадет, возвращать заемщиков придется понижением ставок. Так что 2013 год на рынке ипотеки будет беспокойным главным образом для банкиров, а не для заемщиков.