Испытано на себе. Как сэкономить на ипотеке 800 тысяч за счет рефинансирования

28.02.2018 Выкл.

Купили квартиру в строящемся доме в 2014 году. Первоначально одобренная Сбербанком ставка составляла 14,25%, после сдачи объекта и получения права собственности она снижалась на 1 процентный пункт – до 13,25% годовых. Не самая низкая на тот момент цифра, но и не самая высокая, нужно отметить. Год мы спокойно платили по своему кредиту, радуясь тому, что успели ввязаться ипотечную историю еще до того, как банки стали гораздо жестче оценивать клиентов и поднимать ставки еще выше.

Жаба жадности, которая периодически стала поквакивать в дату очередного платежа, поселилась в нашем разуме позже – когда среднерыночные ставки неумолимо поползли вниз. Некогда сносные 13,25% к концу 2016 года казались уже космическими.

Мы проштудировали предложения на рынке, остановились на трех кредитных организациях и по результатам предварительных расчетов выбрали «Абсолют Банк».

– Уровень ваших доходов
– Размер кредита
– Стоимость объекта
– Текущая ставка и условия по кредиту

Первое, на что нужно смотреть – это, конечно, процентная ставка. В нашем случае это было 11,25% вместо 13,25% годовых. Два процентных пункта позволили снизить ежемесячный платеж с 35,8 до 31,5 тысяч рублей, то есть на 4,3 тысячи (без изменения срока кредита). Узнав предварительный итог, мы с радостью схватили калькулятор и подсчитали экономию за весь срок кредита. Получив кругленькую сумму 885,8 тысяч, мы уже стали планировать, на что сможем ее потратить. Но не тут-то было. Вскоре мы осознали, что будут и дополнительные траты – разовые и постоянные.

Учитывайте расходы на страховку. В новом банке по условиям договора мы должны были страховать не только объект (как в Сбербанке), но и жизнь и здоровье заемщиков. В нашем конкретном случае страховка – это плюс 10,3 тысячи рублей в год (СК «Абсолют страхование»).

Но тут нужно отметить, что расходы на страховку при кредите в Сбербанке тоже были. Так, в 2016 году за годовой полис мы заплатили 7,3 тысячи рублей – это только за страхование объекта недвижимости в компании «Сбербанк страхование». Если в расчет брать разницу в страховых взносах 3 тысячи рублей, то за весь срок кредита (206 месяцев или 17 с небольшим лет) мы потратим лишь на 51 тысячу рублей больше.

Наконец, учитывайте разовые расходы на сделку. Вам придется оплатить дополнительно:

– оценку недвижимости – в нашем случае 2,5 тысячи рублей;
– выписку из ЕГРН (если этот документ требует кредитор, а наш требовал) – госпошлина 300 рублей;
– справки от прежнего кредитора (в Сбербанке они выдаются бесплатно, но некоторые банки взимают за них комиссию);
– госпошлину за перерегистрацию договора ипотеки в Росреестре – 334 рубля на каждого собственника.

Даже за вычетом всех расходов, выгода от рефинансирования нашей ипотеки осталась весьма убедительной – более 830 тысяч рублей.

Разница в размере ежемесячного платежа х Срок кредита в месяцах – Расходы на страховку х Срок кредита в годах – Разовые расходы на сделку = Выгода

Эта формула дает общее представление о размере выгоды, но при этом не учитывает некоторых деталей, например, изменение размера страховых выплат со временем.

1. Анкета – заявление на рефинансирование
2. Паспорт
3. Заверенная копия трудовой книжки
4. Справка о доходах
5. Копия кредитного договора
6. Первоначальный график погашения
7. Дополнительное соглашение к кредитному договору о снижение процентной ставки
8. Актуальный график погашения (с учетом всех фактически произведенных платежей)
9. Выписка по счету, с которого производится погашение задолженности за последние 12 месяцев (с указанием операций и назначений платежей)
10. Договор участия в долевом строительстве
11. Справка от застройщика об оплате объекта недвижимости
12. Акт приема-передачи жилого помещения

В ходе рассмотрения заявки потребовались дополнительные справки от работодателя. После недавней смены работы банку нужно было подтверждение, что заемщик принят на новое место – раз, принят без испытательного срока – два, и принят с необходимым уровнем зарплаты – три. Это, конечно, исключение из правил, но будьте готовы к тому, что в нестандартной ситуации банк потребует от вас дополнительных телодвижений.

Банк не раз попросит от вас копии или сканы тех или иных документов. Если сканнера и копира у вас под рукой нет, воспользуйтесь специальным приложением-сканнером – сегодня их много в App Store и Google Play. Они умеют формировать jpg и pdf-файлы, отправлять их на имейл и сохранять в облаке.

Ну, все – подумали мы – нужно скорее бежать в банк и рефинансироваться. Ан-нет! Одобрение заявки и оценка нас, как заемщиков – только первая часть марлезонского балета. Дальше – новый сбор документов. На этот раз – по объекту недвижимости, его банк тоже должен одобрить, прежде чем выдаст деньги на погашение прежней жилищной ссуды.

Список документов на объект тоже внушительный:

1. Отчет об оценке
2. Свидетельство о праве собственности (запрашивает оценщик)
3. Договор участия в долевом строительстве (запрашивает оценщик)
4. Акт приема-передачи объекта (запрашивает оценщик)
5. Справка об оплате объекта от застройщика (запрашивает оценщик)
6. Кадастровый паспорт (запрашивает оценщик)
7. Справка формы 40
8. Выписка из ЕГРН

И вот еще около полутора-двух недель уходит на сбор и подготовку дополнительных документов. На самом деле, можно уложиться и в несколько дней, если быть порасторопнее и не надеяться на современные технологии в госорганах. Мы, например, выписку из ЕГРН заказали на сайте Госуслуг, и получили ее в электронном виде. Формат файла странный, но на сайте Росреестра есть отдельный сервис, который позволяет увидеть выписку в «человекочитаемом» формате (оцените уровень самоиронии госорганов).

Все бы хорошо, вот только в электронном виде эта выписка никуда не годна – нужна бумажная и с синей печатью. Пришлось идти в МФЦ и заказывать выписку повторно, снова платить госпошлину и ждать еще несколько дней. К этому моменту устарела справка формы 40 (о прописанных), и ее пришлось обновлять, заново штурмуя паспортный стол.

Если ваш банк также запрашивает выписку ЕГРН, надежнее заказать ее через МФЦ и получить в бумажном виде, с синей печатью. Сегодня этот же документ можно получить и в электронном виде, с помощью сайта «Госуслуги», но в таком варианте он может оказаться непригоден. При этом заплаченную госпошлину (300 рублей) вам никто, конечно, не вернет.

Нам рассчитали предварительную стоимость страховки и мы спокойно ждали даты сделки. Но за два дня до ключевого события в нашей истории начали происходить чудеса. На самом деле, вполне понятные чудеса, если понимать, что при страховании жизни страховщики оценивают клиента почти также, а может, и серьезнее, чем банк. У нас стали запрашивать дополнительные документы, результаты анализов, выписки терапевтов, показания УЗИ… В общем, хорошо, если вы здоровы. Но если у вас есть какое-то хроническое заболевание или вы окажетесь беременной женщиной (внезапно!), готовьтесь к тому, что за страховку тоже придется побороться.

Если у вас имеется хроническое заболевание, а кредитор требует обязательного страхования жизни, заложите на оформление страховки чуть больше времени – могут понадобиться дополнительные медицинские справки и анализы.

1. Справка об остатке задолженности
2. Справка об отсутствии текущей просроченной задолженности и о количестве дней просрочки за последние 180 календарных дней по рефинансируемому кредиту
3. Справка о реквизитах счета Клиента, с которого производится погашение кредита
4. Копия заявления на досрочное погашение с отметкой о приеме первичным кредитором

Всего три справки и одно заявление, но и с ними пришлось помучиться. На потоке такие документы в Сбербанке не выдают, некоторые пункты ставили сотрудников госбанка в тупик. Например, в одном отделении нам отказывались выдавать справку об остатке задолженности на дату рефинансирования, а в другом выдали документ в нужной форме за 5 минут.

Есть один важный момент. Скорее всего, сразу платеж у вас не будет существенно меньше, поскольку до перерегистрации залога будет действовать повышенная ставка. У нас она осталась почти как в Сбербанке – 13,507%.

Снизится она тогда, когда вы получите закладную у прежнего банка и вместе с новым кредитором подадите документы на регистрацию через МФЦ. Сколько займет этот процесс, зависит от банка-первичного кредитора: кто-то выдает закладную спустя пару дней, а кто-то – только через месяц. Сбербанк, как вы догадываетесь, в этом отношении не самый оперативный. Мы получили свою закладную примерно спустя полторы недели, и увлекательный поход в МФЦ у нас еще впереди. Думаете, пойдем туда налегке? Правильно, нет! Очередной список документов:

1. Паспорт
2. Свидетельство о браке
3. Свидетельство о праве собственности
4. Договор долевого участия
5. Акт приема-передачи квартиры
6. Справка от застройщика о полной оплате
7. Свежая справка формы 40 (и снова привет, паспортный стол!)
8. Кадастровый паспорт
9. Отчет об оценке
10. Кредитный договор Абсолют Банка
11. Справка о погашении задолженности от Сбербанка
12. Закладная Сбербанка

За все это удовольствие придется заплатить еще по 334 рубля с каждого (госпошлина). И вот тогда-то вздохнем спокойно и ух, заживем!

Процесс, как вы могли убедиться, непростой и кропотливый, но сэкономленные 830 с лишним тысяч рублей греют душу.

На этом мы не заканчиваем наше исследование рефинансирования. Есть ли ограничения для рефинансирования ипотеки, какие требования к заемщику предъявляют банки и при какой разнице в ставке перекредитование имеет смысл – читайте ответы банкиров в нашем материале Краткий ликбез. Ответы на самые важные вопросы про рефинансирование ипотеки.

Также подробный разбор банковских программ мы публиковали в нашем редакционном блоге, информация в нем регулярно обновляется.